ЭТИ ВОПРОСЫ ЗАДАЮТ ЧАСТО. ПОЗНАКОМЬТЕСЬ С НИМИ:

Вопрос: Что такое общее имущество собственников?

Ответ: Кроме частной собственности в виде квартиры, комнаты или нежилого помещения, собственники всех помещений многоквартирного дома (жилых и нежилых) обладают и другим видом собственности, а именно - общим имуществом или долевой собственностью. Жилищный кодекс определяет ее, как долю в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.

Вопрос: Из чего состоит общее имущество многоквартирного дома?

Ответ: В состав общего имущества многоквартирного дома входят:

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- крыши;

- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения;

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Вопрос: Как рассчитывается плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды в многоквартирном доме?

Ответ: Потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, потребленные в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды (пункт 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила).
Размер платы за коммунальные услуги по холодному, горячему водоснабжению и электроснабжению, предоставленные на общедомовые нужды в многоквартирном доме, определяется в зависимости от наличия либо отсутствия общедомовых приборов учета данных коммунальных услуг (пункт 44 Правил).
При оборудовании многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета расчет объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определяется как разница между объемом коммунального ресурса, определенного по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, и суммарным потреблением коммунального ресурса в жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома. 
Распределяемый между потребителями объем коммунального ресурса, предоставленного на общедомовые нужды, за расчетный период не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанной исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.
В случае если указанное решение не принято, объем коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, исполнитель (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, предоставляющий потребителю коммунальные услуги) оплачивает за счет собственных средств.
Такой порядок расчета не распространяется на случаи, при которых исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация. 
Объем коммунального ресурса, предоставленного на общедомовые нужды за расчетный период, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

Вопрос: Почему оплата за коммунальную услугу по отоплению начисляется круглый год?

Ответ: В настоящее время при определении размера платы за коммунальную услугу по отоплению на территории Приморского края применяется порядок расчета, установленный Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 (далее - Правила № 307).
При оборудовании многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и при отсутствии индивидуальных приборов учета тепловой энергии расчет размер платы за отопление определяется путем произведения общей площади жилого помещения, среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление за предыдущий год и тарифа на тепловую энергию, установленного Региональной службой по тарифам Приморского края (подпункт «б» пункта 21 Правил № 307).
Среднемесячный объем потребления тепловой энергии рассчитывается путем сложения ежемесячных данных об объеме (количестве) потребления тепловой энергии за предыдущий год, полученных на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, и деления этого значения на 12 (количество месяцев в году). 
Исчисленный по среднемесячному объему потребления тепловой энергии размер платы по отоплению корректируется 1 раз в год. Корректировка проводится с учетом общего размера платы за тепловую энергию, определенного исходя из фактических показаний коллективного (общедомового) прибора учета (подпункт «б» пункта 21 Правилам № 307).
При отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета и индивидуальных приборов учета – путем умножения общей площади жилого помещения на норматив потребления тепловой энергии на отопление и умножения полученного значения на тариф на тепловую энергию, установленный Региональной энергетической комиссией Приморского края. 
Исходя из изложенного оплата коммунальной услуги по отоплению производится каждый месяц календарного года равными частями.
Применение иного порядка определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению является нарушением действующего жилищного законодательства.

Вопрос: Какие реквизиты указываются в платежном документе на оплату за жилищные и коммунальные услуги?

Ответ: Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (пункт 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 69 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов утвержденных, постановление Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 г. № 354 в платежном документе указывается:
а) почтовый адрес жилого (нежилого) помещения, сведения о собственнике (собственниках) помещения (с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества физического лица), а для жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов - сведения о нанимателе жилого помещения (с указанием фамилии, имени и отчества нанимателя);
б) наименование исполнителя (с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества индивидуального предпринимателя), номер его банковского счета и банковские реквизиты, адрес (место нахождения), номера контактных телефонов, номера факсов и (при наличии) адреса электронной почты, адрес сайта исполнителя в сети Интернет;
в) указание на оплачиваемый месяц, наименование каждого вида оплачиваемой коммунальной услуги, размер тарифов (цен) на каждый вид соответствующего коммунального ресурса, единицы измерения объемов (количества) коммунальных ресурсов;
г) объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных потребителю за расчетный период в жилом (нежилом) помещении, и размер платы за каждый вид предоставленных коммунальных услуг, определенные в соответствии с настоящими Правилами;
д) объем каждого вида коммунальных услуг, за исключением коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению, произведенных исполнителем при отсутствии централизованных теплоснабжения и горячего водоснабжения, предоставленных за расчетный период на общедомовые нужды в расчете на каждого потребителя, и размер платы за каждый вид таких коммунальных услуг, определенные в соответствии с настоящими Правилами;
е) общий объем каждого вида коммунальных услуг на общедомовые нужды, предоставленный в многоквартирном доме за расчетный период, показания коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса, суммарный объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, объем каждого вида коммунального ресурса, использованного исполнителем за расчетный период при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения);
ж) сведения о размере перерасчета (доначисления или уменьшения) платы за коммунальные услуги с указанием оснований, в том числе в связи с пользованием жилым помещением временно проживающими потребителями; предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность; временным отсутствием потребителя в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета; уплатой исполнителем потребителю неустоек (штрафов, пеней), установленных федеральными законами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг; иными основаниями, установленными в настоящих Правилах;
з) сведения о размере задолженности потребителя перед исполнителем за предыдущие расчетные периоды;
и) сведения о предоставлении субсидий и льгот на оплату коммунальных услуг в виде скидок (до перехода к предоставлению субсидий и компенсаций или иных мер социальной поддержки граждан в денежной форме);
к) сведения о рассрочке и (или) отсрочке внесения платы за коммунальные услуги, предоставленной потребителю.
В соответствии с приказом Министерства Регионального развития РФ от 19 сентября 2011 г. № 454 утверждены примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе предоставление коммунальных услуг и методические рекомендации по ее заполнению.


Вопрос: Почему мне предъявляется плата за канализацию? Я уже заплатил за воду!

Ответ: Водоснабжение и водоотведение – это разные технологические процессы. Холодное водоснабжение включает в себя: подъем воды, ее очистку и транспортирование, а горячее водоснабжение – еще и нагрев воды. Водоотведение (канализация) включает в себя: прием и транспортирование (перекачку) стоков, очистку стоков и утилизацию сточной жидкости, утилизацию осадка и его захоронение. Поэтому водоснабжение и водоотведение являются разными коммунальными услугами и тарифицируются отдельно.

Вопрос: Что делать, если коммунальная услуга отсутствует либо некачественная?

Ответ: Нужно сообщить об этом (можно по телефону) в управляющую организацию, ТСЖ, жилищный или иной специализированный кооператив, где обязаны зарегистрировать обращение, сообщить данные о его регистрации. Указанные организации обязаны предпринять меры по нормализации ситуации, а за перерыв в оказании коммунальных услуг должны в последующем сделать перерасчет.

Вопрос : Значительная часть моего дохода расходуется на оплату услуг ЖКХ, что делать?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством величина расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг частично может быть компенсирована предоставлением субсидии. Если затраты на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи или одиноко проживающего гражданина составляют более 22%, можно обратиться в орган социальной защиты либо муниципальное учреждение, уполномоченное органами местного самоуправления, для оформления субсидии.

Вопрос: Как производится перерасчет платы за услуги при временном отсутствии проживающего?

Ответ: При временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную коммунальную услугу, за исключением отопления и газоснабжения на цели отопления жилых помещений. Размер платы за коммунальную услугу по водоотведению подлежит перерасчету в том случае, если осуществляется перерасчет размера платы за коммунальную услугу по холодному и (или) горячему водоснабжению. Не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется, исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день отъезда и день прибытия в жилое помещение. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем услуги в течение 5 рабочих дней после получения письменного заявления потребителя о перерасчете размера платы за коммунальные услуги (далее – заявление о перерасчете), поданного до начала периода временного отсутствия потребителя или не позднее 30 дней после окончания периода временного отсутствия потребителя. В заявлении о перерасчете указываются фамилия, имя и отчество каждого временно отсутствующего потребителя, день начала и окончания периода его временного отсутствия в жилом помещении. К заявлению о перерасчете должны прилагаться документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя. В качестве документов, подтверждающих продолжительность периода временного отсутствия потребителя по месту постоянного жительства, к заявлению о перерасчете могут прилагаться, например, справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении или на

Вопрос: Что такое переустройство и перепланировка квартиры?

Ответ: Переустройство квартиры – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения).
Перепланировка квартиры – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров).

Вопрос: Как выполнить перепланировку или переустройство в квартире?

Ответ: Для выполнения перепланировки и переустройства квартиры собственнику необходимо представить в администрацию района г. Владивостока или администрацию поселения, городского округа следующие документы для согласования:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
В течение 45 дней администрация должна принять решение о согласовании либо об отказе в согласовании перепланировки и переустройства. Только после этого собственник, в случае согласования, может приступить к перепланировке или переустройству. По окончании работ составляется акт приемочной комиссии, который направляется администрацией в центр технической инвентаризации.

Вопрос: Перевод из жилой квартиры в нежилое помещение?

Ответ: Перевод квартиры в нежилое помещение возможен, если эта квартира расположена на первом этаже или над ним, если на первом этаже расположены нежилые помещения. Вход в переводимое помещение должен быть отдельным, а не из подъезда многоквартирного дома.
Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение собственник квартиры должен представить следующие документы в администрацию района г. Владивостока или поселения, городского округа для согласования:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Через 45 дней со дня получения документов администрация принимает решение о согласовании либо об отказе в согласовании перевода квартиры в нежилое помещение.
После получения согласования перевода собственник может приступить к работам. По окончании работ составляется акт приемочной комиссии, после чего администрация направляет данный акт в центр технической инвентаризации, если работы выполнены в соответствии с проектом.

Вопрос: Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?

Ответ: Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в межведомственную комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы:
а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением – проект реконструкции нежилого помещения;
г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, - в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
д) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания - по усмотрению заявителя.
Заявителем может выступить любой гражданин.
В случае если заявителем выступает орган государственного надзора (контроля), указанный орган представляет в комиссию свое заключение, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные выше документы. 
Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа государственного надзора (контроля) в течение 30 дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения), либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения, многоквартирного дома.
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу администрация поселения или городского округа в течение 5 дней издает распоряжение о сроках отселения граждан.

Вопрос: Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?

Ответ: Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме - это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов.

Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата.

Вопрос: Должны ли, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме, нести расходы на содержание общего имущества?

Ответ: Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества, кроме этого, подобная норма содержится в ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые также устанавливают обязанность участия собственников нежилых помещений в многоквартирном доме в содержании и ремонте общего имущества путем внесения обязательных платежей и взносов.

Вопрос: Зачем собственникам нужно собираться на общее собрание?

Ответ: Собственники, обладая общим имуществом в многоквартирном доме, владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются этим имуществом. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется собственниками путем принятия на общем собрании совместных решений.

Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, причем высшим органом. Решение такого собрания обязательно для всех собственников, поэтому так важно всем принимать участие в проводимых собраниях. Только общее собрание собственников имеет право выбрать способ управления многоквартирным домом.

Более того, только на общем собрании принимается решение:

- о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- о размере платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, в котором не созданы ни товарищество собственников жилья, ни жилищный кооператив, ни иной специализированный потребительский кооператив;

- о размере оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома;

- об условиях договоров управления.

Этот перечень не является исчерпывающим.

Вопрос: Что такое очная и заочная формы общего собрания?

Ответ: Общее собрание может проводиться в очной форме, когда собственники помещений присутствуют на собрании для обсуждения вопросов повестки дня и голосования.

В случае если общее собрание проводится без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме, для выявления воли собственников по тому или иному вопросу используется заочная, письменная форма голосования.

При заочной форме общего собрания вопросы повестки должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог выразить свою позицию, ответив однозначно.

Вопрос: Что такое кворум при общем собрании собственников?

Ответ: Кворум - это минимально необходимое количество голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными. Законодательное требование о правомочности общего собрания собственников (о кворуме) связано с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.

Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда вправе принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня, когда к моменту его начала собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме.

При заочной форме необходимо наличие соответствующего количества поступивших письменных решений собственников.

В любом случае при отсутствии кворума решения общего собрания не будут иметь юридической силы!

Вопрос: Могут ли жители неприватизированных квартир голосовать на собрании собственников?

Ответ: Жилищный кодекс закрепил, что в общем собрании принимают участие и голосуют только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома или их представители.

В неприватизированных квартирах и комнатах граждане (наниматели) проживают на основании договоров социального найма. Эти жилые помещения находятся в муниципальной или государственной собственности. На общем собрании в конкретном многоквартирном доме от имени собственника (государства или муниципального образования) участвуют представители уполномоченных органов.

В случае если нанимателям будет предоставлено право (например, на основании доверенности) представлять собственника на общем собрании, то у них появится возможность участвовать в общем собрании собственников и голосовать по вопросам повестки.

Вопрос: Что такое управление многоквартирным домом?

Ответ: В Жилищном кодексе РФ в качестве целей управления указаны: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.

Управление многоквартирным домом - это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.

Вопрос: Почему собственники обязаны выбрать способ управления?

Ответ: Действующий Жилищный кодекс закрепил обязанность собственников жилья выбрать способ управления многоквартирным домом. Это связано с тем, что вместе с правом собственности на имущество у собственников имеется обязанность по его надлежащему содержанию и ответственность за то, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу других лиц. Многоквартирный дом не может оставаться без управления. Поэтому если сами собственники по каким-либо причинам не выполняют обязанности по выбору способа управления, то за них такой выбор должны будут сделать органы местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Вопрос: Что такое способ управления многоквартирным домом?

Ответ: В Жилищном кодексе Российской Федерации выделены следующие способы, один из которых обязаны выбрать собственники:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.

Вопрос: Что такое реализация выбранного способа управления?

Ответ: При непосредственном управлении реализация выбранного способа подтверждается заключением собственниками помещений или уполномоченными ими лицами договоров, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом критериями реализации будет получение свидетельства о государственной регистрации ТСЖ или жилищного кооператива.

При выборе способа управление управляющей организацией, этот способ управления будет считаться реализованным, если собственники выбрали конкретную организацию и заключили с ней договор управления.

Вопрос: В каких случаях органы местного самоуправления обязаны провести конкурс по выбору управляющей организации?

Ответ: Если собственники помещений многоквартирного дома до 1 января 2007 года не выбрали и не реализовали способ управления многоквартирным домом, то органы местного самоуправления обязаны провести до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Конкурс должен проводиться в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 года № 75.

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года.

Причем ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента определения способа управления.

Следует обратить внимание, что собственники помещений в многоквартирном доме после 1 января 2007 года не утрачивают право на определение способа управления. Способ управления может быть выбран либо изменен в любое время на основании решения общего собрания и после указанной даты.

Вопрос: Что такое непосредственное управление?

Ответ: Непосредственное управление - это управление без посредников, самостоятельно, под свою ответственность. Непосредственный способ управления изначально предназначался для домов с небольшим количеством квартир, в которых собственники могут без затруднений собираться на общее собрание.

При таком способе каждый из собственников самостоятельно заключает договоры тепло-, электро-, водо- и газоснабжения, а также водоотведение. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выданную ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Вопрос: Что такое Товарищество собственников жилья?

Ответ: Товарищество собственников жилья - это юридическое лицо (некоммерческая организация) которое создается по решению собственников помещений в многоквартирном доме. На общем собрании собственников утверждается Устав. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Правление избирается из числа членов товарищества на срок не более двух лет. Из своего состава правление избирает Председателя, который действует без доверенности от имени товарищества. Правление отчитывается о своей деятельности перед общим собранием собственников.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. При этом ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.

Вопрос: Что такое жилищно-строительный кооператив?

Ответ: Жилищно-строительные кооперативы организуются для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. Членами кооператива могут быть граждане и юридические лица, которые объединяют свои имущественные взносы (как правило, денежные средства) для строительства многоквартирного дома. Денежные средства выплачиваются до определенного момента, называемого оплатой пая члена кооператива в полном объеме, который равен сумме строительной или, соответственно, покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. До выплаты членами кооперативов паевых взносов жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и иных объектов многоквартирного дома. После выплаты паевых взносов всеми членами кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. С этого момента кооператив становится объединением собственников жилья, правовое положение которого аналогично ТСЖ. Однако, в отличие от ТСЖ, в ЖСК доходы, полученные от предпринимательской деятельности, осуществля­емой в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Вопрос: Какие еще бывают жилищные кооперативы?

Ответ: Кроме ЖСК существуют еще Жилищные кооперативы, Жилищные накопительные кооперативы и другие специализированные кооперативы. В качестве способа управления может быть выбран ЖСК, ЖК или иной специализированный кооператив, целью которого является управление многоквартирным домом.

Жилищные кооперативы создаются для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома, тогда как ЖСК создается для строительства нового жилья. Правовое положение жилищного кооператива и его членов аналогично ЖСК.

Жилищный накопительный кооператив не преследует цели управления многоквартирным домом, он создается для удовлетворения потребности членов кооператива в жилых помещениях. Получив в собственность жилое помещение в многоквартирном доме после полной выплаты паевого взноса, член жилищного накопительного кооператива приобретает вместе с этим обязанность содержать общее имущество многоквартирного дома и участвовать в определении способа управления многоквартирным домом.

Вопрос: Что такое управляющая организация?

Ответ: Юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления.

Собственники помещений имеют возможность выбирать управляющую организацию и контролировать ее деятельность на основании договора управления, в котором закрепляется ответственность за надлежащее исполнение обязательств управляющей организации. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация.

Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Вопрос: Что такое договор управления многоквартирным домом?

Ответ: Когда в качестве способа управления выбрана управляющая организация, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме, с одной стороны, управляющей организацией, с другой стороны, собственниками помещений в многоквартирном доме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой - у управляющей организации. Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом, а также предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений. В одном многоквартирном доме условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников и утверждаться общим собранием при выборе способа управления и управляющей организации.

В договоре должны быть указаны:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В случае, когда общее собрание способом управления выбрало ТСЖ или кооператив, последние могут заключить договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

Вопрос: Зачем нужно заключать договор управления?

Ответ: Управление многоквартирным домом - это сложный процесс. Некоторые виды работ должны выполняться высоко квалифицированным инженерным персоналом, в соответствии с требованиями безопасности. Как правило, профессиональные управляющие организации имеют необходимое материально-техническое и кадровое обеспечение, позволяющее решать различные задачи, возникающие при управлении многоквартирным домом. От способности организовать и обеспечить эффективное управление в значительной мере зависит уровень комфорта и безопасности жителей в многоквартирном доме.

Крайне важно нести ответственность за надлежащее управление и содержание. Решение всех этих задач собственникам может обеспечить заключение договора с профессиональной управляющей организацией, имеющей хорошую деловую репутацию.

Договор управления в обязательном порядке должен содержать права и обязанности сторон: управляющей организации и собственников или жилищного объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.). Жилищным законодательством определены обязанности управляющей организации, которые можно разделить на следующие группы:

- оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме;

- предоставлять коммунальные услуги собственникам и прочим пользователям помещений;

- осуществлять иную деятельность по управлению домом, направленную на достижение целей управления, обозначенных в жилищном законодательстве. Некоторые услуги могут оказываться в случае достижения соглашения между сторонами договора управления.

Вопрос: Что должна делать управляющая организация по содержанию дома?

Ответ: В составе услуг управляющей организации по надлежащему содержанию и ремонту можно выделить:

- обеспечение поставки энергоресурсов (тепло, электроэнергия, газ) и воды, а также обеспечение водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям (трубы для подачи холодной и горячей воды, газа, канализационные стоки, различные кабели и электропровода), контроль за соответствием исполнения договоров по количеству и качеству поставляемых ресурсов;

- планирование и организация работ по техническому обслуживанию, подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и дворовой территории собственными силами или с привлечением подрядных организаций (обслуживание лифтового хозяйства, вентиляции и противопожарных систем, вывоз и обезвреживание мусора, уборка и санитарное содержание, уход за элементами озеленения и благоустройства);

- учет объема и качества, а также осуществление приемки работ, выполняемых подрядчиками;

- планирование и организация текущего и капитального ремонта;

- обеспечение целевого и рационального использования бюджетных средств, в случае их выделения управляющей организации;

- ведение технической документации по зданиям, сооружениям, коммуникациям и иным объектам, технические осмотры и обследования;

- работа с населением по вопросам соблюдения правил пожарной безопасности, электробезопасности и правил пользования системами инженерного оборудования;

- рассмотрение жалоб и устранение недостатков в обслуживании;

- сопровождение процессов переустройства помещений в многоквартирном доме в целях предупреждения ущерба;

- диспетчерское обслуживание дома в целях оперативного устранения аварийных ситуаций;

- расчет и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги.

Вопрос: Что такое капитальный ремонт многоквартирного дома?

Ответ: При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома и другие мероприятия.

Капитальный ремонт может проводиться только специализированными организациями, как с отселением, так и без отселения жителей (в зависимости от перечня работ).

С учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов принимается решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Вопрос: Из чего состоит плата за жилое помещение и коммунальные услуги?

Ответ: Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Затраты на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме возмещаются за счет собственника жилого помещения;

- плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и теплоснабжение.

Вопрос: На кого распространяется действие постановления Правительства Российской Федерации 23 сентября 2010 года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»?

Ответ: Данное постановление распространяется управляющие организации (юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора управления, заключенного в соответствии со ст. 162 ЖК РФ), а также товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и иные специализированные кооперативы, осуществляющие управление многоквартирным домом без заключения договора с управляющей организацией.

Вопрос: Какую информацию обязана раскрывать управляющая организация?

Ответ: В соответствии со стандартом, управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:

а) общая информация об управляющей организации;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);

в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Вопрос: Каким образом управляющей организацией раскрывается необходимая информация?

Ответ: Управляющими организациями информация раскрывается путем:

а) обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору управляющей организации:

сайт управляющей организации;

сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;

сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность;

б) опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность (далее - официальные печатные издания);

в) размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;

г) предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

Вопрос: Каков порядок раскрытия управляющей организацией информации на основании письменных запросов?

Ответ: Предоставление информации по письменному запросу осуществляется управляющей организацией в 20-дневный срок со дня его поступления посредством направления (в письменной форме) в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации. Если информация раскрыта на сайте в сети Интернет или в СМИ, то управляющая организация вправе сообщить адрес сайта или наименование и реквизиты СМИ без дополнительного предоставления информации.

Вопрос: Что такое прибор учета коммунальных ресурсов?

Ответ: Прибор учета коммунальных ресурсов - средство измерения, или счетчик, который определяет объем потребленного ресурса (электроэнергии, воды, отопления, газа). Приборы учета бывают следующих видов: коллективный (или общедомовой) прибор учета - счетчик, определяющий количество потребленного ресурса в доме; общий (квартирный) прибор учета - счетчик, показывающий какой объем ресурса потребили жители коммунальной квартиры; индивидуальный прибор учета-счетчик, определяющий количество потребленного ресурса в отдельно взятой квартире.

Вопрос: Обязательна ли установка приборов учёта энергоресурсов?

Ответ: Установка прибора учёта обязательна. Расчёты за энергетические ресурсы должны осуществляться на основании данных об их количественном значении, определённых при помощи приборов учёта. В Федеральном законе от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» чётко определены крайние сроки установки приборов учёта энергетических ресурсов (далее - энергоресурсов): до 1 июля 2012 г. собственники помещений в многоквартирных домах, жилых домов, дачных домов или садовых домов с централизованной подачей ресурсов обязаны обеспечить оснащение таких домов приборами учёта используемых энергоресурсов, а также ввод установленных приборов учёта в эксплуатацию. При этом многоквартирные дома в указанный срок должны быть оснащены коллективными (общедомовыми) приборами учёта воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальной квартиры) приборами учёта энергоресурсов (воды, газа и электрической энергии).

Вопрос: Можно ли использовать неповеренные приборы учета?

Ответ: Эксплуатация не поверенного прибора учёта запрещается и расценивается поставщиком энергоресурса как отсутствие прибора учёта со всеми вытекающими для потребителя последствиями. Периодичность поверки указана в паспорте на прибор учёта. Межповерочный интервал (МПИ) приборов учёта тепловой энергии и счётчика горячей воды, как правило, составляет 4 года, а счётчика холодной воды — 6 лет.

Вопрос: Кто должен оплачивать установку приборов учёта?

Ответ: Закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» обязывает собственников зданий, строений, сооружений, жилых, дачных или садовых домов, помещений в многоквартирных домах нести расходы на установку приборов учёта.Если собственник не в состоянии оплатить прибор учёта и его установку сразу, организация-поставщик энергоресурсов обязана предоставить рассрочку по платежам со сроком до 5 лет. Процент за такой кредит устанавливается по действующей на момент заключения договора об установке приборов учёта ставке рефинансирования Центробанка РФ.

Вопрос: Как часто можно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Ответ: В соответствии со ст.45 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Также за собственниками закреплено право проведения внеочередного общего собрания, которое может быть инициировано любым из собственников этого дома в любое время, в том числе и по вопросам проведения и финансирования капитального или текущего ремонта, использования общего имущества.

Вопрос: Товарищество собственников жилья, созданное в многоквартирном доме заключило договор управления с управляющей организацией. Кем должны предоставляться коммунальные услуги в этом случае - товариществом собственников жилья или управляющей организацией?

Ответ: В случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией.

Вопрос: Какие действия вправе предпринять уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случае выявления ими несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации?

Ответ: При выявлении в случаях, указанных в части 3 статьи 20 Жилищного кодекса РФ несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации, уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 Жилищного кодекса РФ, направляют товариществу предписание с указанием нарушений норм законодательства Российской Федерации и с требованием об устранении выявленных нарушений в шестимесячный срок с момента направления такого предписания. В случае неисполнения такого предписания в установленный срок или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 Жилищного кодекса РФ, вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным.


Вопрос: Нужно ли платить за перепрограммирование многотарифных счетчиков в связи с переходом на зимнее время?

Ответ: Гражданам не надо платить за перепрограммирование многотарифных счетчиков. В соответствии с проектом постановления, разработанным Минстроем, перепрограммирование должно проводиться за счет средств организации, поставляющей коммунальную услугу по электроснабжению (это могут быть ресурсоснабжающие организации, территориальные сетевые организации или управляющие организации). Нужно лишь дождаться, когда поставщик электроэнергии придет проводить поверку счетчика и одновременно перепрограммирует его. Вместе с тем по желанию гражданина многотарифный счетчик может быть перепрограммирован и ранее этого срока – поставщик электроэнергии должен сделать это в течение месяца с момента получения письменного заявления гражданина. До этого момента расчеты за электроэнергию будут проводиться так, как будто перехода на зимнее время и не было. То есть потребители сохранят ту экономию, которую дает им многотарифный счетчик. 

Вопрос: Сейчас во всех городах проходят общие собрания собственников, на которых выбирается способ формирования фонда капремонта. В чем отличия этих способов? 

Ответ: Способ формирования фонда капремонта на счёте дома подходит, прежде всего, для инициативных и активных собственников жилья. Им самим предстоит решать все вопросы – составлять перечень услуг и работ, определять их сроки, оплачивать их и принимать. В этом случае средства собираются собственниками на ремонт только их дома.
Если собственники на общем собрании решают доверить свои средства региональному оператору и формировать фонд капремонта на его счёте, то он полностью берёт на себя обслуживание счёта, организацию и проведение ремонтных работ, контроль их качества, выбор подрядчиков, приёмку работ. Это централизованная система капремонта – так называемый «общий котел», поскольку региональный оператор может использовать для ремонта одних домов взносы собственников помещений других домов.


Вопрос: Могут ли собственники жилья в многоквартирном доме быть уверенными в том, что их обязательные взносы будут направляться только на финансирование капремонта? 

Ответ: Однозначно. Предусмотрен серьёзный и многоуровневый контроль за целевым использованием средств фонда капремонта - независимо от того, на каком счёте он формируется. Госконтроль возложен на Росфиннадзор, органы государственного финансового контроля в субъектах РФ и органы муниципального финансового контроля, а также Счётную палату РФ, контрольно-счётные и финансовые органы регионов и муниципальных образований, Государственный жилищный надзор.
Также, контролировать реализацию региональных программ капремонта будут представители общественности, региональные центры общественного контроля в сфере ЖКХ.


Вопрос: Правильно ли, что все жильцы многоквартирного дома обязаны вносить взносы на капремонт?

Ответ: Платить за капремонт и активно участвовать в принятии решений по состоянию дома будут собственники. А это не только жильцы, но и органы власти, организации, имеющие в собственности помещения. Подход, при котором госконтроль и регулирование обязанностей собственников по содержанию жилых помещений становятся систематическими, - правильный, это решение назревало и обсуждалось давно.  При этом в рамках региональных систем капремонта МКД господдержка социально незащищённым группам населения будет более оказываться адресно и эффективно, а механизмы субсидирования сохраняют своё действие.


Вопрос: Нашим домом управляет управляющая организация. Правда ли, что мы можем собирать средства только на счёте регионального оператора?

Ответ: Здесь способ управления домом не играет никакой роли. Если большинство собственников вашего дома сочтут нужным копить деньги на специальном счёте дома, а не на счёте регионального оператора – это их право. Собственники, формирующие фонд капремонта на специальном счёте дома, сами выбирают подрядчиков, принимают решение о проведении ремонтных работ.


Вопрос: Может ли управляющая компания собирать платежи за капремонт на свой расчётный счёт, а потом переводить их региональному оператору? 

Ответ: Нет, не может. Управляющая организация не имеет право аккумулировать подобные платежи на своем счёте независимо от способа формирования фонда, выбранного собственниками жилья. Однако, если собственники установили дополнительный взнос на капремонт, то эти средства могут перечисляться на счёт их управляющей компании.


Вопрос: Как работа региональных систем капремонта скажется на деятельности управляющих организаций? 

Ответ: Ответственность за текущий ремонт, и за капитальный лежит на том, кто данным домом управляет. Этот принцип сохраняется. А вот финансирование работ по капремонту теперь станет стабильным, поскольку теперь процедура финансирования капремонта строго регламентирована, и многоквартирный дом будет отремонтирован в необходимый срок.

Вопрос: Наш многоквартирный дом обслуживает управляющая компания. Если мы решим формировать фонд капремонта на счёте регионального оператора, кто в этом случае будет выставлять нам платежки на оплату взносов? 

Ответ: В подобном случае способ выставления платёжных документов для оплаты взносов на капремонт определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Это может быть как единый платёжный документ за все жилищно-коммунальные услуги, где отдельной строкой будет прописан взнос за капремонт, так и отдельный дополнительный платёжный документ.
Первый выставляется управляющей компанией. Средства в данном случае поступают на специальный счёт регионального оператора.
Если же собственники жилья хотят получать отдельные квитанции для оплаты обязательного взноса на капремонт, то им потребуется заключить с региональным оператором отдельный договор, в котором будут предусмотрены условия выставления таких счетов.

Вопрос: Товарищество собственников жилья объединяет несколько домов. Какое количество квартир не препятствует открытию специального счёта в ТСЖ? 

Ответ: Общее количество квартир в многоквартирных домах – одно из условий для того, чтобы такое ТСЖ могло стать владельцем специальный счёта. Такое товарищество собственников жилья должно быть создано собственниками помещений в нескольких домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более 30, при этом дома должны быть расположены на общем земельном участке и иметь инженерные коммуникации для совместного использования. При этом собственники помещений вправе принять решение о формировании фонда капремонта на специальном счёте, владельцем которого будет региональный оператор.


Вопрос: Есть ли возможность поменять банк, в котором открыт специальный счёт? 

Ответ: При наличии соответствующего решения общего собрания собственников договор специального счёта может быть расторгнут по заявлению владельца. Однако, существует условие: отсутствие долга по полученному в этом банке кредиту. Владелец счёта в течение 10 дней после решения общего собрания подаёт в банк заявление о расторжении договора специального счёта и перечислении остатка денежных средств на новый счёт.


Вопрос: Где и как узнать, когда мой дом будет отремонтирован?

Ответ: Сроки проведения капремонта многоквартирных домов определяются региональной программой капитального ремонта, которая публикуется на официальном сайте, определённом для этого департаментом или Министерством ЖКХ субъекта РФ, или размещается в средствах массовой информации. Также программы публикуются на сайтах региональных фондов капремонта.


Вопрос: По какому принципу в региональной программе определяется очередность проведения капремонта домов? 

Ответ: Согласно положениям Жилищного кодекса РФ региональные программы в первоочередном порядке должны предусматривать проведение капитального ремонта общего имущества в тех домах, где он требовался ещё на момент приватизации квартир, но при этом так и не был проведён.


Вопрос: Могут ли рассчитывать собственники квартир, получающие субсидию на жилищно-коммунальные услуги, на субсидию для компенсации обязательного взноса на капремонт? 

Ответ: Согласно действующему законодательству платёж за капитальный ремонт включён в расчёт субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. Для граждан, ранее пользовавшихся субсидиями на оплату ЖКУ, данный платёж будет практически полностью компенсирован.
При этом обязательный взнос на капитальный ремонт муниципальных квартир оплачивать будет сам муниципалитет.

Вопрос: Как оплачивать расходы на общедомовые нужды?

Ответ: В соответствии со статьями 30, 39, 154Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе коммунальные услуги, приходящиеся на общедомовые нужды, несут собственники помещений в многоквартирном доме.
Доля таких расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (далее - МКД), в котором проживает собственник.
Размер платы за коммунальную услугу в МКД, представленный на общедомовые нужды определяется в соответствии с показаниями общедомового прибора учета, если прибор учета отсутствует, то по нормативу потребления. Нормативы потребления коммунальных услуг утверждаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Если, проверив расчет в квитанции, Вы не нашли ошибки, но полагаете, что расход электроэнергии на общедомовые нужды неадекватно высокий, то необходимо реализовать свои полномочия (права и обязанности) собственника. Так, в соответствии с разделом IV Правил № 354исполнитель (которым, как правило, является управляющая организация, ТСЖ, ЖСК или другой специализированный потребительский кооператив) обязан ежемесячно снимать показания такого прибора учета в период с 23-го по 25-е число текущего месяца и заносить полученные показания в журнал учета показаний коллективных(общедомовых) приборов учета, предоставить потребителю по его требованию в течение 1 рабочего дня со дня обращения возможность ознакомиться со сведениями о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета, обеспечивать сохранность информации о показаниях коллективных (общедомовых), индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета в течение не менее 3 лет. По требованию потребителя в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения, исполнитель обязан предоставить потребителю указанный журнал. Таким образом, Вы сможете проверить правильность приведенных в квитанции данных расхода электроэнергии по общедомовому прибору учета.
Кроме того, исполнитель обязан предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов, в том числе о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в МКД, об объемах(количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды (пп. «р» пункт 31 Правил № 354).
В случае, если, на Ваш взгляд, исполнитель нарушает Ваши права и обязанности, Вы в соответствие со ст. 20 ЖК РФ вправе обратиться в орган государственного жилищного надзора Вашего региона (государственная жилищная инспекция) с требованием о проведении проверки в отношении исполнителя на предмет соблюдения им действующего законодательства.
Если Ваши расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг превышают максимально допустимую норму расходов граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, Вы имеете право на получение субсидии на оплату ЖКУ от государства.


Вопрос: Как заставить управляющую компанию качественно работать?

Ответ: В соответствии с требованиями Закона до 1 мая 2015 года управляющие компании должны получить лицензию на управление многоквартирными домами.
После указанной даты осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии запрещается. Получение лицензии не потребуется для товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов.
При этом Законом предоставляется право собственникам помещений в многоквартирном доме налагать "вето" на решения органа государственного жилищного надзора о лишении управляющей организации права осуществлять деятельность по управлению данным многоквартирным домом, В случае такого решения собственников за управляющей компанией сохраняется право управления таким многоквартирным домом.
Выдавать лицензии будут органы государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Лицензия предоставляется без ограничения срока ее действия и действует только на территории того субъекта Российской Федерации, в котором она выдана.
Для получения лицензии ее соискатель должен зарегистрироваться в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя.
Сведения о выданных лицензиях будут включаться в реестр лицензий субъекта Российской Федерации и сводный федеральный реестр лицензий. Если в течение календарного года управляющей компании или ее должностному лицу судом два и более раза будет назначено административное наказание за неисполнение предписания, выданного органом государственного жилищного надзора в отношении многоквартирного дома, то сведения о таком доме исключаются из реестра лицензий субъекта Российской Федерации и управляющая организация перестает управлять им.
В случае, если общая площадь помещений, исключенных из реестра многоквартирных домов, достигнет 15 и более процентов от общей площади помещений в домах, которыми компания управляла в течение календарного года, орган государственного жилищного надзора сможет обратиться в суд с требованием аннулировать лицензию.
Законом введена административная ответственность, в частности:
- за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (статья 7.23.3 КоАП РФ);
-за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии (статья 14.1.3 КоАП РФ);
-за нарушение лицензионной комиссией субъекта РФ требований законодательства о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (статья 19.6.2 КоАП РФ).
Закон вступает в силу с 1 сентября 2014 года, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки.
Внедрение механизма лицензирования должно способствовать усилению защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, а также смене организаций, неэффективно работающих в сфере управления жилищным фондом. При этом смена недобросовестной управляющей организации, например, в связи с аннулированием лицензии, будет осуществляться путем проведения открытых конкурсных процедур, в случае если собственники не приняли иного решения.
В случае, если Вы считаете что Ваши права и законные интересы нарушены принятыми актами или решениями органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностными лицами, Вы в соответствии с Федеральным законом от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» вправе обратиться в органы прокуратуры по месту жительства с заявлением, жалобой и иным обращением, содержащим сведения о нарушении законов либо обратиться в суд с жалобой на действия, решения органов власти или должностных лиц, которые, на Ваш взгляд нарушили Ваши права и свободы на основании Закона Российской Федерации от 27.04.1993 № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан», а также главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.